Nieruchomość: kupić na kredyt czy wynajmować?

Nieruchomość: kupić na kredyt czy wynajmować?

To pytanie, które zadaje sobie wiele osób. Dziś postaram się zestawić zalety obu rozwiązań oraz zasugerować, które jest dla kogo. Oczywiście nie ma jednego wzoru, który powie nam, co się bardziej opłaca. Bo jak wycenić poczucie bezpieczeństwa, jakie daje własne mieszkanie? A może dla innej osoby życie w jednym miejscu jest nudne i lubi zmieniać otoczenie np. co 2 lata? To tylko przykłady.

Jeszcze w ramach wstępu zdefiniujmy:

Najem to sytuacja, kiedy nie posiadamy mieszkania, w którym mieszkamy, a jedynie je wynajmujemy. Taka umowa najmu może być na czas określony lub na czas nieokreślony – często z miesięcznym terminem jej wypowiedzenia. Płacimy właścicielowi czynsz oraz zwykle pokrywamy opłaty (czynsz płacony wspólnocie, woda, gaz, prąd, Internet itp.).

Kupno mieszkania na kredyt polega na zakupie mieszkania, które jest nasze, ale musimy terminowo wpłacać do banku kapitał i odsetki. Zwykle taki kredyt bierze się na wiele lat, np. 15–40, w zależności od kwoty kredytu i preferowanej wysokości raty. Co ważne, żeby kupić mieszkanie na kredyt, trzeba mieć wkład własny – bazowo 20% ceny mieszkania. Teoretycznie może być on niższy, np. 10%, ale wówczas dochodzą koszty ubezpieczeń od niskiego wkładu własnego. Poza tym wkładem należy mieć zdolność kredytową, czyli zdolność do obsługi kredytu. Bank ocenia zdolność kredytową na podstawie dochodów, wydatków i historii kredytowej – musi mieć pewność (technicznie: wysokie prawdopodobieństwo), że będziemy w stanie spłacić zobowiązanie. Jeszcze rok temu osoba zarabiająca średnią krajową mogła dostać kredyt na mieszkanie za 500 tys. zł. Dziś przez wysokie stopy procentowe zdolność kredytowa spadła o około połowę.

Dla kogo jest wynajem?

• Dla osób młodych, mobilnych zawodowo. Skoro szukacie swojej ścieżki i odpowiedniej pracy, to zwykle nie ma sensu, żeby wiązać się z danym miejscem na dłużej.
• Dla osób bez rodziny. Rodzina potrzebuje miejsca do życia i stabilizacji. Jeśli jednak nie macie rodziny, to kupno całego mieszkania nie jest pilną potrzebą. Możecie wykorzystać elastyczność najmu.
• Dla osób preferujących elastyczność. Wynajmując mieszkanie, można się praktycznie w każdej chwili zdecydować na przeprowadzkę do innej dzielnicy, miasta czy kraju. Nie musicie spłacać kredytu ani zajmować się swoją nieruchomością.
• Dla osób chcących wykorzystać zaoszczędzone środki na rozwój (nie na wkład własny i ratę) w postaci szkoleń, kursów, certyfikatów, uprawnień. Faktycznie, sam wkład własny to spora kwota, która na początku kariery może ją solidnie napędzić. Warto się zastanowić, czy za te pieniądze nie można podnieść swoich kwalifikacji na tyle, żeby za parę lat zarabiać dużo więcej lub czy nie można za nie otworzyć pierwszego biznesu, który zwróci się wielokrotnie.
• Dla osób, które nie mają wkładu własnego i/lub zdolności kredytowej. Tutaj jest sztywne ograniczenie: jeśli dana osoba nie ma wkładu własnego czy zdolności kredytowej, to jest skazana na wynajem lub mieszkanie u kogoś, np. u rodziny.

Zalety wynajmu

• Czynsz może być negocjowany w zależności od sytuacji rynkowej, np. podczas kryzysu może zmaleć.
• Nie jesteśmy przywiązani do jednego miejsca – gdy wkurzają nas roboty drogowe, sąsiedzi czy ogólnie nie pasuje nam otoczenie, zawsze możemy zmienić mieszkanie i lokalizację.
• Nie musimy wydawać pieniędzy na remonty.
• Gdy nie trzeba wcześniej odkładać środków na wkład własny, teoretycznie mamy więcej pieniędzy do wykorzystania np. na rozwój przy próbie otwarcia biznesu/biznesów – o ile wcześniej tych środków nie skonsumowaliśmy.
• Nasza sytuacja finansowa nie zależy od wysokości stóp procentowych.
• Mamy możliwość bardziej stanowczych negocjacji płacy oraz łatwiej nam zmienić pracę bez obawy, że trzeba mieć cały czas dochody, żeby spłacać kredyt (zakładam tu posiadanie małej finansowej poduszki bezpieczeństwa lub jej brak).

Dla kogo jest kupno na kredyt?

• Dla osób, które wiedzą, że chcą mieszkać w danym miejscu przez dłuższy czas. Wówczas zamiast płacić za wynajem, można spłacać ratę.
• Dla osób, które cenią sobie własność i możliwość robienia tego, co się chce u siebie w domu (w granicach prawa), np. dostawienie ścianki działowej czy inne modyfikacje pomieszczenia.
• Dla osób, które posiadają dzieci – wówczas ważna jest stabilizacja. Oczywiście przy stabilnym najmie też można prowadzić wieloosobowe gospodarstwo domowe z dziećmi, jednak w tym przypadku w razie konieczności zmiany miejsca zamieszkania jest to duży dyskomfort.
• Dla osób, które mają zdolność kredytową, wkład własny (i najlepiej finansową poduszkę bezpieczeństwa o minimalnej wartości od 3 do 6 miesięcznych kosztów utrzymania).

Zalety posiadania własnego mieszkania na kredyt

• Niezależność od wynajmującego, nikt nam nie wypowie umowy najmu – mieszkamy na swoim, co przekłada się na komfort psychiczny.
• Nawet w przypadku wyprowadzki mamy możliwość wynająć mieszkanie, więc nie można traktować tych środków jako „utopionych”, szczególnie jeśli nieruchomość jest położona w dobrej lokalizacji.
• Możliwość przekazania mieszkania spadkobiercom – rata spłacała nasze mieszkanie, a nie trafiała do kieszeni wynajmującego (właściciela mieszkania).
• Przy stopach procentowych, jakie były ustalone przed ostatnimi podwyżkami, niemal zawsze rata kredytu na 30 lat będzie niższa niż koszt najmu.
• Hipoteka to najtańszy dostępny na rynku kredyt. Nie biorąc kredytu hipotecznego, nigdy z niego nie skorzystasz. To może być ważne szczególnie dla osób, które potrafią dobrze zagospodarować kapitał i wygenerować wysokie stopy zwrotu w biznesie lub szybko rozwinąć swoją karierę.
• Mimo że często po 30 latach kredytu połowa środków zapłaconych do banku to odsetki, to warto pamiętać, że mieszkanie kupujemy zaraz po otrzymaniu kredytu, a odsetki spłacamy pieniądzem o niższej sile nabywczej (inflacja) oraz spłacamy je po tym, gdy nasza pensja zwykle rośnie. Co więcej, samo mieszkanie wyceniane w pieniądzu fiducjarnym zwykle jest coraz droższe, a kapitał spłacany do banku został ustalony na początku – stąd odsetki pełnią m.in. funkcje rekompensaty dla banku.
• Mając własne mieszkanie, nie jesteśmy podatni na wzrost stawek najmu – rosnąć może oprocentowanie, ale patrząc na obecne poziomy, w ujęciu długoterminowym zdecydowanie przeważa prawdopodobieństwo obniżek stóp procentowych.

Jak widać, nie ma jednej, prostej odpowiedzi na pytanie, czy lepiej kupić mieszkanie czy je wynajmować. Finalna decyzja zależy od wielu czynników, naszych celów i komfortu psychicznego. Niektórzy będą lepiej czuli się z poczuciem, że mają już własne mieszkanie. Natomiast inne osoby, mogą czuć się przygniecione mentalnie myślą o dużym zobowiązaniu finansowym, jakim jest kredyt hipoteczny.