Wartość pieniądza w czasie
Pieniądz w czasie ma zmienną wartość. Tysiąc złotych miało inną siłę nabywczą w 2010 roku niż ma teraz. Za 10 lat będzie to jeszcze inna wartość. Pisząc wartość – mam na myśli siłę nabywczą. Z czasem za dane kwoty możemy kupić mniej – to wynika z inflacji. Cele inflacyjne banków centralnych są dodatnie – w Polsce jest to 1,5-3,5% w skali roku. Co więcej, historia pokazuje, że jeśli już odchylenia od celu inflacyjnego występują, to częściej jest to odchylenie w górę. Zatem statyczna kalkulacja oparta o wartości nominalne, czyli kwotowe może nas prowadzić do nieoptymalnych działań.
Preferencje odnośnie czasu konsumpcji
Co więcej, siła nabywcza pieniądza to nie wszystko – liczą się też preferencje w czasie. Większość ludzi woli konsumować wcześniej, niż później. Taką mamy naturę – odraczanie gratyfikacji nie jest dla nas naturalne, a jeśli już to robimy, wymaga to od nas wysiłku. Ponadto, patrząc racjonalnie: przyszłość jest niepewna. Zatem nie wiemy, czy w przyszłości konsumpcja sprawi nam taką samą radość – np. wyjazd na festiwal może nam sprawić mniejszą radość za 10 lat, gdy upływający czas odciśnie piętno na naszej energii i odporności na hałasy. A może… za 10 lat nie będzie festiwali? A może nasz ulubiony zespół przejdzie na emeryturę?
Stopa procentowa – dlaczego istnieje?
Występowanie powyższych zjawisk (inflacji oraz preferencji natychmiastowej konsumpcji) sprawia, że istnieje coś takiego jak stopa procentowa. Możesz konsumować teraz, nawet jeśli nie masz pieniędzy o ile ktoś Ci je pożyczy. W warunkach rynkowych jednak będziesz miał/a za to zapłacić – najczęściej w formie oprocentowania. Natomiast odwrotnie: jeśli Ty masz pieniądze, a ich nie wydasz, możesz oczekiwać odsetek na Twoim koncie. Czy to poprzez pożyczenie komuś bezpośrednio, czy po ulokowaniu ich w banku, który jako pośrednik pożyczy je innym – oczywiście też nie za darmo.
Jak to się ma do hipoteki?
Wiele osób twierdzi, że należy unikać każdego kredytu, bo bank z nas wydoi pieniądze, a my nic z tego nie mamy. Biorąc kredyt hipoteczny, faktycznie możemy realnie stracić, ale możemy też zyskać, wszystko zależy od wielu czynników, takich jak:
- Warunków kredytu (jakie oprocentowanie (wysokość i tryb – stałe/zmienne), jakie koszty około kredytowe).
- Stóp procentowych oraz ich zmian.
- Dynamiki Twoich zarobków.
- Inflacji.
- Dynamiki ceny aktywa, kupionego za kredyt oraz dochodów, które aktywo generuje (jeśli np. jest wynajmowanie).
Przywołajmy przykłady
Inflacja spłaca Ci kredyt – takie hasła powtarzają ignoranci myśląc, że odkrywają alchemię pieniądza.
Nie jest to prawda. Sama inflacja nie spłaci Ci kredytu, bo inflacja to wzrost ogólnego poziomu cen. To, co w tym kontekście jest ważne to stopa procentowa i Twoja dynamika zarobków.
Jeśli masz kredyt na stopę zmienną, to wraz ze wzrostem inflacji, rosną stopy procentowe (może to być oczywiście z opóźnieniem), a tym samym Twoja rata. I tu pojawia się pytanie: czy Twoje zarobki rosną szybciej niż rata odsetkowa? Jeśli tak, to wygrywasz – ale to nie inflacja spłaca Twój kredyt, tylko Twoja płaca. Natomiast powtarzam: żeby tak się działo, Twoja pensja musi rosnąć szybciej niż rata odsetkowa – a o to wcale nie tak łatwo, gdy płacisz co miesiąc odsetki od całego pozostałego do spłaty kapitału.
Teraz rozważmy mniej korzystną sytuację: pracujesz na stanowisku państwowym. Zarabiasz 6 tys. miesięcznie, inflacja wynosi 15%, stopy podniesiono z 0,1% do 6,75% (brzmi znajomo?). Twoja pensja urosła, bo przełożony Ci „zindeksował” pensję o 5%. No to w jaki sposób inflacja spłaca Ci kredyt? Nie bardzo. A nie jest to abstrakcyjny przykład – tylko bardziej „case study”, którego doświadczyło wiele osób w minionym roku.
Przykład drugi – nawiązuje do sytuacji z 2019 roku
Masz kredyt hipoteczny na 3% w skali roku. Twoje zarobki rosną w tempie średnim dla gospodarki, czyli 7% rocznie. Jednocześnie mieszkasz w tym mieszkaniu i nie płacisz na wynajem, a Twój standard życia wzrósł, bo jesteś w swoim docelowym mieszkaniu, w którym czujesz się dobrze. Na dodatek Twoja nieruchomość drożeje w tempie 6-8% rocznie. Chyba, nie muszę mówić, że w tym momencie robisz „dobry biznes”, pod względem Twojego majątku netto?
Przykład trzeci
Masz w gotówce 700 tys., ale możesz wziąć kredyt 2% na mieszkanie. Konwencjonalna i konserwatywna mądrość głosi: kup za gotówkę, zaoszczędzisz na odsetkach. Ale… kredyt na 2% jest bardzo tani… stopy procentowe są wysokie, to dlaczego nie kupić mieszkania na kredyt, a środków nie zainwestować w obligacje, które teraz płacą ok. 6%? Nawet znajdziemy lokaty na 8%. A może chcesz otworzyć firmę i szacujesz roczną rentowność na 20% – co w sumie nie jest kosmiczną rentownością w wielu branżach.
Wnioski
Jak widać, ważny tu jest koszt alternatywny – czyli co możemy zrobić z tymi pieniędzmi, zamiast kupować mieszkanie za gotówkę. Oczywiście, zawsze jest ryzyko, że nasza zakładana stopa zwrotu będzie niższa, bo zmienią się warunki. Może być niższa… ale też i wyższa.
Zatem skorzystanie z okazyjnego kredytu (albo i nie okazyjnego) jak najbardziej może być opłacalne i nie jest prawdą, że kredyt hipoteczny zawsze wiąże się z kosztami netto. Na kredycie hipotecznym możesz zarobić również i Ty, wszystko zależy od kosztów, kredytu, stopy procentowej, Twojej dynamiki zarobków, dynamiki ceny mieszkania czy domu oraz dochodów, które generuje nieruchomość – jeśli zdecydujesz się ją wynająć oraz… alternatywnego zastosowania kapitału (inwestycja/firma itp.).
