Jeszcze nie tak dawno przywilej posiadania nieruchomości na własność posiadała wyłącznie arystokratyczna elita. Nieruchomości przechodziły z ojca na syna wraz z tytułem szlacheckim i przywilejami politycznymi. Pozostała część społeczeństwa nieruchomości wynajmowała, płacąc ich właścicielom czynsz.
Zgodnie z XV-wiecznym ustawodawstwem aż do 1832 roku w Wielkiej Brytanii prawa polityczne miały tylko osoby, których nieruchomości generowały co najmniej 40 szylingów rocznie. Takich osób w całej Anglii i Walii było najwyżej 435 tys. Zdecydowana większość z nich była uwikłana w skomplikowaną sieć protekcji, co realnie oznaczało, że władzę sprawowała dużo mniejsza grupa najbogatszych właścicieli ziemskich.
Miniony system posiadaczy ziemskich miał swoje korzenie w Wielkiej Brytanii, jednak demokracja właścicieli nieruchomości narodziła się w Ameryce i zyskała popularność w całym świecie anglosaskim i nie tylko. Do lat 30. XX wieku niewiele ponad 2/5 amerykańskich domów należało do zamieszkujących je osób. Pomijając farmerów, kredyty hipoteczne były raczej wyjątkiem niż regułą. Były one wówczas krótkoterminowe (od 3 do 5 lat). Co ciekawe, w tym okresie spłacano tylko odsetki, a na koniec należało oddać bankowi cały kapitał.
Nowy Ład Roosevelta
W trakcie Wielkiego Kryzysu zapoczątkowanego w 1929 roku kredytobiorcy zostali postawieni w fatalnej sytuacji, wielu z nich straciło pracę. Ceny nieruchomości spadły o ponad 1/5. W USA narastały nastroje komunistyczne. Wiele państw weszło na drogę totalitarną. W USA rozwiązanie przyniosła polityka Nowego Ładu. Podczas pierwszej administracji Franklina D. Roosevelta powstały liczne federalne agencje rządowe oraz inicjatywy mające przywrócić zaufanie do wyniszczonej gospodarki. Jako antidotum na czerwoną rewolucję promowano posiadanie własnego mieszkania, dając początek idei demokracji właścicieli nieruchomości.
Część zwolenników Nowego Ładu opowiadała się za budownictwem komunalnym. Administracja Robót Publicznych (Public Works Administration – PWA) przeznaczyła ok. 15% budżetu na tanie budownictwo i likwidację slumsów. Dużo ważniejsze było wsparcie pogrążonego w kryzysie rynku kredytów hipotecznych. Korporacja Pożyczkowa Posiadaczy Domów (Home Owners’ Loan Corporation – HOLC) zaczęła refinansować kredyty hipoteczne na dłuższy okres, nawet na 15 lat. W 1932 roku powstała Federalna Bankowa Rada Hipoteczna (Federal Home Loan Bank Board – FHLBB), która miała wspierać i nadzorować lokalne banki pożyczek hipotecznych, znane jako kasy oszczędnościowo-pożyczkowe. Były to towarzystwa wzajemnej pomocy, przypominające brytyjskie towarzystwa budowlane, zajmujące się przyjmowaniem depozytów od klientów i pożyczaniem pieniędzy nabywcom domów. Żeby wzmocnić zaufanie deponentów, Roosevelt wprowadził federalne ubezpieczenie depozytów, dzięki czemu lokowanie pieniędzy (pośrednio) w kredyty hipoteczne miało być pozbawione ryzyka. Jeśli pożyczkobiorca nie spłacałby kredytu, wówczas straty pokrywał rząd.
Kolejne instytucje wspierające hipoteki
Kolejnym organem ułatwiającym nabycie nieruchomości był Federalny Urząd Mieszkalnictwa (Federal Housing Administration – FHA). Dawał on gwarancję dla banków udzielających pożyczek hipotecznych, dążył do wprowadzenia wysokich (do 80% wartości), długoterminowych (20 lat), w pełni zamortyzowanych i niskoprocentowych pożyczek. Dzięki tym działaniom rynek hipoteczny nie tylko się ożywił, lecz także narodził na nowo. Standaryzując hipoteki i tworząc system oficjalnej kontroli i wyceny, FHA położył fundamenty pod wtórny rynek hipoteczny. Jego początki sięgają 1938 roku, kiedy to Federalne Narodowe Towarzystwo Hipoteczne (Federal National Mortgage Association – FNMA), zwane w skrócie Fannie Mae, uzyskało prawo do emisji obligacji. Mogło za nie wykupować kredyty hipoteczne od lokalnych kas oszczędnościowo-pożyczkowych, które były ograniczone pod względem geograficznym (50 mil od siedziby kasy) oraz pod względem oprocentowania, jakie oferowały właścicielom depozytów (regulacja Q z 1966 roku ustanowiła ten limit na 5,5%). Dzięki zmianom średnia miesięczna rata kredytu się obniżyła, a posiadanie domu stało się bardziej dostępne dla wielu amerykańskich rodzin.
W 1968 roku z Fannie Mae wydzielono Rządowe Narodowe Towarzystwo Hipoteczne (Government National Mortgage Association – GNMA), w skrócie Ginnie Mae, które miało pomagać ubogim kredytobiorcom, np. weteranom wojennym. Fannie Mae przekształcono w prywatne, lecz finansowane przez rząd przedsiębiorstwo, które mogło nabywać zwykłe kredyty hipoteczne, jak i te posiadające gwarancje rządowe.
Dwa lata później, aby zwiększyć konkurencję, utworzono Federalną Korporację Kredytów na Budowę Domów (Federal Home Loan Mortgage Corporation – FHLMC), w skrócie Freddie Mac. Na dodatek w 1977 roku przyjęto Ustawę wspólnotową (Community Reinvestment Act), która zobowiązywała amerykańskie banki do udzielania pożyczek uboższym mniejszościom etnicznym.
Problemy kas oszczędnościowo-pożyczkowych
Kasy oszczędnościowo-depozytowe funkcjonowały dobrze, aż do końcówki lat 70., gdy sektor został uderzony przez znaczną inflację (13,3% w 1979 roku), a zaraz później przez znaczny wzrost stóp procentowych wprowadzony przez nowo wybranego szefa Fed – Paula Volckera. Był to podwójny cios. Kasy z jednej strony traciły przez inflację (długoterminowe kredyty były udzielone na stałą stopę) oraz depozyty odpływały do generujących wyższe odsetki funduszy rynku pieniężnego.
Administracja Cartera i Reagana usiłowała ratować sektor przez zwolnienia podatkowe i deregulacje. Po ustanowieniu nowych przepisów Reagan ogłosił: „Uważam, że odnieśliśmy absolutne zwycięstwo”. Od tego momentu kasy inwestowały w instrumenty spekulacyjne, przyciągając depozyty wysokim oprocentowaniem. Deregulacja uwolniła ducha chciwości i spekulacji. W latach 80. na jaw wyszły afery i defraudacje, które zachodziły w kasach oszczędnościowo-pożyczkowych. Edwin Gray określił kryzys kas jako „przykład największego i najbardziej bezczelnego, i przebiegłego oszustwa w historii amerykańskiej bankowości”.
Ostatecznie ok. 500 kas upadło lub zostało zmuszonych do zakończenia swojej działalności. Mniej więcej drugie tyle zostało przejęte przez Resolution Trust Corporation – specjalną instytucję powołaną przez Kongres w celu zaprowadzenia porządku. Niemal połowa bankrutujących kas została oskarżona o „oszustwa i potencjalną kryminalną działalność ich kadry kierowniczej”. Do maja 1991 roku 774 osoby z branży zostały skazane, z czego 326 trafiło do więzienia. Całkowity koszt kryzysu kas z lat 1986–1995 wyniósł 153 mld USD (ok. 3% PKB USA), z czego 124 mld pochodziły z kieszeni podatników. Lekcja ta uświadomiła Amerykanom, do czego prowadzi nieprzemyślana deregulacja.
Bush nadal chciał realizować amerykański sen
Zwiększanie dostępności nieruchomości się nie zatrzymało. W 2002 roku George W. Bush powiedział: „Chcemy, żeby każdy Amerykanin miał własny dom”. Administracja Busha postawiła sobie za cel, żeby liczba przedstawicieli mniejszości etnicznych posiadających dom na własność sięgnęła 5,5 mln osób. Dlatego w 2003 roku Bush podpisał American Dream Downpayment Act, gwarantujący pomoc finansową dla osób o niskich dochodach, które po raz pierwszy kupowały dom. Administracja zachęcała kredytodawców, aby nie wymagali całej dokumentacji od kredytobiorców starających się o kredyty subprime (podwyższonego ryzyka). Naciskano również na Fannie Mae i Freddie Mac, aby wspierały rozwój rynku tych kredytów.
Zabawa trwała w najlepsze, banki zarabiały na prowizjach i sprzedawały ryzykowne kredyty jako nowe instrumenty finansowe (MBS i CDO), agencje ratingowe nadawały tym instrumentom o różnym poziomie ryzyka najwyższe ratingi, a Wall Street się bogaciło na spekulacji i sprzedaży tych wynalazków. W końcu Fed podniósł stopy procentowe z 1% do 5,25%. Kredyty przestały być spłacane i cały domek z kart się zawalił, ściągając na świat kryzys finansowy z 2008 roku.
Jaki płynie z tego wniosek? Nie można pójść za daleko z obniżaniem wymogów kredytowych, żeby ludzie bez odpowiednich zarobków nie zadłużali się pod korek, bo jak wzrosną stopy procentowe, to piramida zacznie się walić. Szczególnie gdy mowa o USA, gdzie tendencja do lewarowanej spekulacji i inżynierii finansowej, która ukrywa ryzyko, jest silniejsza niż w jakimkolwiek innym miejscu na świecie.
Opracowanie powstało na podstawie fragmentu książki Nialla Fergusona Potęga pieniądza. Finansowa historia świata.
