Uważaj na książkę „Bogaty ojciec, biedny ojciec”, jeśli mieszkasz w Polsce.

Uważaj na książkę „Bogaty ojciec, biedny ojciec”, jeśli mieszkasz w Polsce.

Dziś wpis o światowym bestsellerze w dziedzinie finansów osobistych – o książce Roberta Kiyosakiego pt. Bogaty ojciec, biedny ojciec. Jest to pozycja o osiąganiu niezależności finansowej – bardzo modnej idei, żeby żyć z aktywów, a nie z pracy.

Nie wszystkie promowane idee i metody w książce się rozsądne i adekwatne do naszych realiów, dlatego warto o nich napisać.

1️. Jedną z głównych strategii osiągania dochodu pasywnego promowaną w książce jest inwestowanie w nieruchomości na wynajem, posiłkując się na kredytem. Kupujemy nieruchomość kredytując się „pod korek” i wynajmujemy mieszkanie inkasując czynsz większy niż rata kredytowa. Robert Kiyosaki zachęca nawet do używania małego wkładu własnego, a dużego udziału banku. Dzięki temu zwiększany rentowność własnego kapitału. Rozważmy to na przykładzie:

Sytuacja A. Kupujemy za gotówkę mieszkanie za 500 000 zł i wynajmujemy je za 2 000 zł (to dość mało, ale to tylko przykład). Dzięki temu uzyskamy 24 000 zł w skali roku, nie mamy kredytu, więc to jest nasz zysk na czysto. W realnym świecie są remonty, amortyzacja nieruchomości, ale tu upraszczamy. Ile wynosi rentowność naszej inwestycji w skali roku? 24 000 / 500 000 = 4,8%. Patrzymy na sam czynsz, nie planujemy sprzedawać nieruchomości, więc nie analizujemy zmian cen.

Sytuacja B. Metoda Kiyosakiego. Kredytujemy się pod korek. Kupujemy to samo mieszkanie za 500 000 zł, ale dajemy z własnej kieszeni 50 000 zł, czyli 10%. Zakładamy, że nasza rata wynosi 1 500 zł, a czynszu zarabiamy 2 000 zł. W skali miesiąca mamy 500 zł na czysto. W skali roku daje to 6 000 zł. Teraz obliczamy rentowność naszego kapitału. 6 000 / 50 000 = 12%. Metoda R. Kiyosakiego jest lepsza! Czy na pewno?

Problem w tym, że w USA mieszkanie obciążone kredytem jest jedynym aktywem, które może zabrać bank w przypadku naszej niewypłacalności. W Polsce… bank może zabrać cały nasz majątek – ot subtelna różnica. Czyli jak ktoś naczyta się Kiyosakiego i nakupuje nieruchomości w celu „osiągnięcia dochodu pasywnego”, to na pierwszym zakręcie koniunktury może skutecznie wykasować sobie majątek.

Na domiar złego, w USA standardem są kredyty hipoteczne na stałą stopę procentową. U nas dopiero raczkują. Oznacza to, że będąc zakredytowanym pod korek, można zostać łatwo wysadzony w powietrze przez kilka podwyżek stóp procentowych – wtedy koszty kredytu rosną i cała rentowność oparta o relację czynszu do kosztu kredytu może okazać się ujemna.

2️. W książce jest podział na aktywa i pasywa. Aktywa dodają nam pieniądze, stajemy się dzięki nim bogatsi, a pasywa nam zabierają pieniądze. Aktywa to nieruchomość na wynajem czy spółki płacące dywidendy. Pasywna to luksusowy samochód i wielki dom, który jest drogi w utrzymaniu oraz pożyczki konsumenckie. Wszystko fajnie, ale to nie jest definicja pasywów. Pasywa to źródła finansowania np. firmy, a nie „coś co wyciąga pieniądze”. Dla przykładu firma może finansować się kapitałem własnym, kredytem bankowym, emisją obligacji itp. To wszystko są pasywa, ale nie wszystkie generują koszty (kapitał własny). Definicje R. Kiyosakiego są naciągnięte do własnych potrzeb i mogą mieć negatywne skutki społeczne. Np. na początku studiów miałem problem, żeby na rachunkowości zrozumieć czym są pasywa, po tym jak naczytałem się Kiyosakiego 😛

3. Kiyosaki w sposób absurdalny nagina rzeczywistość. Pamiętam jak pisał, ze gdy chce kupić sobie luksusowe auto, pozwala aby to jego „aktywa” mu je kupiły. Zlecił maklerowi zakup złota, a gdy cena urosła, złoto sprzedał i dzięki temu Robert mógł kupić sobie nowe auto. Gdzie tkwi błąd? Cena złota w krótkim terminie jest losowa, zatem ta operacja mogła przynieść zarówno zysk, jak i stratę. Utożsamienie spekulacji aktywami z rozsądną metodą na generowanie majątku jest absurdem.

4. Cała historia o posiadaniu przez Roberta Kiyosakiego dwóch ojców – jednego bogatego i drugiego biednego i kontrastowanie ich zasad, prawdopodobnie jest kłamstwem i zmyślonym storytellingiem, żeby podbić sprzedaż książki. Jest to amerykański klasyk, książka lekka, bazująca na uproszczeniach i oparta o zmyśloną historię żeby dobrze się czytało. Robert Kyosaki stał się bogaty właśnie dzięki umiejętnościom marketingowym i sprzedażowym, a niekoniecznie dzięki zasadom, które wpoił mu jego nieistniejący ojciec.

W kolejnym wpisie napiszę, co wartościowego można wyciągnąć z książki.